Il y a un truc qui se dit chez les entrepreneurs.
“Diversifie. Investis.
L’immo, c’est le meilleur actif.”
Et dans les faits ? On met son argent en crypto, en bourse ou en equity (dans les startups qu’on connaît).
Coupable 🙋🏻♀️
Pour moi, l"‘immobilier est longtemps resté sur la table.
Comme beaucoup, j’ai acheté ma résidence principale.
Et basta.
Jusqu’à ce que je rencontre Arthur Framery.
Cet entrepreneur spécialisé dans l’immobilier, pour les autres entrepreneurs.
C’est lui qui m’a aidée à acheter mon premier lieu à Marseille (trouvé par Arnaud 🫴) pour accueillir mes Masterminds et séminaires.
Aujourd’hui, je l’invite pour que vous puissiez vous aussi, profiter de son savoir et de ses conseils.
Quels placements sont les plus malins à faire cette année, pour investir tout en développant notre activité ?
Suivez le guide…
1. L’immobilier en 2026 : un devoir, pas une option
Arthur est direct.
“L’immobilier est un devoir pour un entrepreneur.
Sinon, on passe à côté d’argent qui nous est donné.”
Les entrepreneurs ont une capacité d’emprunt rare. La banque voit du flux sur les comptes, de la tréso, du potentiel.
Il y a plein de types d’actifs : immeuble de rapport, location saisonnière, hôtellerie, immobilier professionnel…
Hack 💡 Évaluer votre marge immobilière inexploitée :
1) Calculez votre taux d’endettement actuel. En dessous de 35% ? Vous avez de la marge bancaire.
2) Listez vos placements. L’un d’eux utilise l’effet levier d’une banque ? Si non, vous laissez de l’argent sur la table.
3) Simulez : avec 10% d’apport sur votre capacité d’emprunt, quel actif pouvez-vous acquérir dès maintenant ?
→ Le crédit immobilier est le premier ascenseur social dont on ne vous parle jamais.2. Résidence principale : la fausse bonne idée
“Acheter sa résidence principale sur le début de notre carrière, c’est pas rentable. Surtout si on a des goûts de luxe … mieux être locataire !”
Si vous achetez votre résidence principale, vous immobilisez du capital qui pourrait travailler pour votre activité.
Et si cet apport, mis dans un immeuble de rapport en ville moyenne, valait trois fois plus dans quinze ans ?
Hack 💡
Évaluer l'opportunité d'acheter votre RP
1) Simulez sur 15 ans : loyer évité vs. capital immobilisé vs. rendement locatif alternatif.
2) Posez-vous la question de la flexibilité.
Êtes-vous sûr de rester 10 ans dans cette ville ?
3) Si vous avez des goûts de luxe : l’équation propriétaire est rarement gagnante. Louer + investir ailleurs libère du capital ET de la mobilité.3. Villes moyennes : pas sexy, mais bankable
Arthur m’a parlé de Cholet pour investir.
Pas Paris. Pas Lyon. Même pas Marseille (dommage pour moi !).
Cholet, la ville d’Ana Godefroy (ma queen 🫶), entre 1 500 et 3 500€/m².
La logique : trouver une ville où les fondamentaux économiques changent. Une grande entreprise qui arrive, un campus universitaire, un port qui se développe. Et investir avant que le marché le sache !
Dunkerque (usines de batteries)
Cherbourg (nucléaire relancé)
Le Mans (nouveau campus)
Finalement, un peu comme dans l’Entrepreneuriat, les bonnes affaires sont là où les autres ne veulent pas forcément aller parce que trop risqué ou trop sous-côté.
Hack 💡
Identifier votre prochain pari gagnant
1) Suivez les annonces d’implantation industrielle dans les villes de moins de 200 000 habitants
2) Vérifiez le prix au m² : objectif entre 1 500 et 3 500€.
3) Contactez un chasseur local avant que les plateformes captent la hausse.
→ Les bonnes affaires en immo ne sont jamais là où tout le monde regarde !4. L’immeuble de rapport : le moins glamour, le plus malin
Arthur adoooore les immeubles de rapport.
C’est son investissement préféré, après 10 ans.
“Le moins sexy” mais le montage le plus solide.
Pas de copropriété. Pas de règlement.
Vous êtes chez vous, vous décidez.
Et vous pouvez vous éclater comme dans les SIMS.
En bas : une auto-école.
Premier étage : un co-living.
Deuxième : de la longue durée.
Dernier : du saisonnier.
Et si un locataire ne paie pas ? Vous avez quatre autres.
Arthur va plus loin : avec un bon dossier pro, vous pouvez faire un immeuble par an !
Hack 💡
Votre premier immeuble de rapport ?
1) 30K€ d’apport → cherchez entre 250 et 300K€ en ville moyenne
2) Visez 3 à 4 unités minimum pour absorber la vacance locative.
3) Ne visitez pas seul. Vos émotions trahissent la négo
→ L’immeuble de rapport : “le moins sexy”, mais le premier qu’Arthur recommande après 10 ans.5. La holding : quand la créer (et surtout… quand ne pas le faire)
Le montage dont tout le monde rêve :
Exploitation → Holding → SCI → Immo
On remonte les dividendes avec un frottement très léger (régime mère-fille). Et boom, on fait descendre dans une SCI.
Mais Arthur dit : pas trop tôt.
La holding coûte. En tout, 5 000€/an si tout est outillé. Et une société en France doit faire du profit, sinon l’administration frappe à la porte.
Le signal : 50 000€ sur votre compte d’exploitation + un projet à 250 000€ en vue. En dessous, les frais mangent le bénéfice !
Et attention aux erreurs classiques : déplacer des flux sans documenter, se rembourser “plus tard” et laisser des squelettes au placard.
Hack 💡
Le bon timing pour créer votre holding
1) Signal n°1 : 50 000€ sur votre compte d’exploitation
2) Signal n°2 : un projet immobilier à 250 000€ en vue (≈ 25 000€ d’apport)
3) Documentez tout dès le départ. Chaque virement inter-sociétés a une raison et un contrat
→ La holding est puissante. Mais mal calibrée, elle coûte plus qu’elle ne rapporte. Ne copiez pas sur la copie du voisin, consultez un fiscalisteMon plan d’action
1. Calculez votre taux d’endettement personnel
Vous êtes probablement sous les 35%
2. Remettez en question votre vision de la résidence principale
Pas toujours le meilleur premier investissement
3. Identifiez une ville moyenne avec un moteur économique fort
1 500-3 500€/m² et des investissements qui en feront un lieu de traction
4. Visez votre premier immeuble de rapport
30K€ → 300K€, commencez à chercher et voyez comment ritualiser chaque année
5. Créez votre holding à 50K€ d’exploitation
Contactez un fiscaliste, un montage bancal peut coûter bonbon
Envoyez un message à Arthur sur LinkedIn si vous voulez être accompagné.
Il travaille sur des enveloppes à partir de 250 000€. La moyenne de ses clients : 800K à 1M€. ♥️
Pour aller plus loin : faire scaler son business d'abord.
La résidence principale tu l'as dit, si c'est du luxe, ça sera forcément moins rentable qu'investir. Mais si on achète une résidence principale a un bon prix et une bonne ville, alors c'est toujours la meilleure option : soit je reste dedans et dans 25 ans, plus aucun budget logement ou alors je déménage et je la transforme en location longue durée qui paie mon crédit : pas d'impact sur ma capacité d'emprunt pour un autre projet de résidence principale ou d'investissement.
Toujours un grand débat sur la résidence principale.
Et pour le coup (coût), il y a un point de vue genré à aborder il me semble (malheureusement).
Les femmes gagnent moins que les hommes pour des postes équivalents. Même si la tendance va vers le mieux, on n'y est pas.
Puis, les femmes sont les aidantes (rappel : un aidant est une personne non professionnelle qui vient en aide, de manière régulière ou fréquente, à un proche en perte d’autonomie, malade ou en situation de handicap) dans 60 % des cas. Chiffre largement sous-estimée car nombreuses sont les femmes qui ignorent être aidantes. Bref, tout ça = job à mi-temps voire plus du tout de job, donc perte de salaire, donc possibilité d'endettement faible... voire nul.
Alors quand on est une femme, acheter sa résidence principale me semble capital car la vie est + rude avec elles.
Et quand Monsieur a acheté la maison et madame les courses (théorie du pot de yaourt),
ou qu'on devient aidante (car oui c'est madame qui gèrera l'enfant en situation de handicap ou ses parents voire beaux-parents vieillissants et malades),
ou qu'on divorce,
ou les 3 à la fois, bah on n'a pas du tout les moyens de louer ! Et on peut se retrouver très précaires.
Alors que si on a acheté (jeune) sa résidence principale... même si elle n'est pas encore payée, il y a un capital épargné. On peut revendre, récupérer un capital, racheter plus petit...